| 作者：老船长 来源：米筐投资（mikuangtouzi）
时代的转身，就在刹那之间。
1
房地产万马齐喑的时刻，突然爆出一则大消息！
李嘉诚开始7折卖房了！
长江实业旗下的一个新楼盘亲海駅（yi）II ，公布其首张价单，其中最便宜的开放式单位实用面积210平方呎（19.5平方米），扣除19%折扣后，售价大概在14.87万港元/平方米。
虽然价格依然高达14万，但相比周边的二手房，已经低了30%，甚至回到了7年前的水平。
还受到了市民的一致好评：
这简直就是用屯门的价格，买港岛的海景房。
直接导致认筹的场面十分火爆。截至8月10日，626套住宅的总认购量达到3.06万次，超额认购48倍，相当于每49人抢一套房。
而这个价格，更像是一个深水炸弹，把二手房业主的心理防线也击穿了，隔壁的将军澳立马有业主降价5%卖房。
实际上，长江实业近年来一直有"向香港楼市投放深水炸弹"的举动。
比如今年3月开价的屯门飞扬第2期，当时推出的首批单位，最低价格创周围片区3年新盘新低，同样被形容为"深水炸弹价"。
以至于这次又有人发出质疑：
李嘉诚，是不是又要跑了？
事情或许并没有那么复杂，只不过是香港房地产的形势正在反转。
一直以来，香港房价以全球第一高的价格让人望而生畏，在香港工作的人一辈子的愿望，就是买一套房，哪怕只有10平米。
但从2021年9月以来，香港房价便一路下跌。
2022年，香港私人住宅价格下跌了15.6%，是2008年金融危机以来的首次年度下降。
市场累计上涨后的调整，疫情对经济的冲击，香港楼市的调控，美联储加息对香港资金的影响，种种因素都导致了资金进入楼市的速度放缓。
而今年以来，香港新盘供应飙升，全香港获批未售出楼房达到1.6万户，创出近年新高。
降价销售，先量后价，也算是提前的一种应对策略。
李嘉诚，依旧老辣得很。
2
更深一层的信号是，香港人口形势的反转。
上世纪八九十年代，伴随着香港的高速发展，"四小龙"也名声鹊起，人口也不断增长，每年的增量也稳定在5万上下。
一切看起来都蒸蒸日上。
转折点来得很突然。
2020年，香港人口下降2.69万人，是香港人口2004年以来第一次负增长。随后两年又是连续负增长，且降幅一年比一年大，2022年人口下降12万人。
更值得警惕的是，人口自然负增长和净迁出人口同时发生。
2021年，香港粗出生率已经下降到5‰，出生人口也只有3.69万人。
但最近三年香港人口减少的主要原因，并非是出生率下降导致，而是净迁出人口暴增。
2019年之前，香港人口都是净迁入的，但2020年净迁出2.7万人，2021年净迁出5.53万人，2022年扩大到了9.5万人。
疫情的冲击加上一些特殊因素的影响，香港的人口吸引力正在下降。
尤其是新加坡突然成为投资热门地之后，香港变得紧张起来。
于是在2022年的《施政报告》中，香港首次提出了"高端人才通行证计划"。
这一计划将对象瞄准了高学历人才和高薪人才，对年收入达250万港元或以上、本科毕业于全球百强大学且有一定年限相关工作经验的人才发放为期两年的通行证，拿到通行证在居住香港7年后，还可以申请永久身份证。
而按照这个要求，内地有9所高校毕业生都可以申请：
清华大学、北京大学、复旦大学、浙江大学、上海交通大学、中国科学技术大学、中山大学、南京大学、华中科技大学。
一时间，内地精英想去香港，香港精英想着润掉。
尴尬又慌乱。
但好在，抢人效果还不错。
截至今年6月底，香港总共接获超过10万份人才申请，6.1万份获得批准。
而如何留住这些人才，又是一件需要花费心思的事情了。
3
整体环境的变化，也让香港正在经历另一个反转：
北上消费取代南下消费，买爆深圳正在上演。
消费一直是维持香港经济的主要动力，消费开支就占香港GDP的六成左右。
上半年约有1300万旅客人次到访香港，其中仅6月就为275万人次。这也让私人消费开支的二季度增速依然有8.5%。
但香港文旅消费的问题在于，游客来源较为单一，内地游客就占了近80%。这也导致消费业态过于集中，就是单纯的买买买。
由于港币和美元是联系汇率，兑人民币的态势也在升值，内地游客买买买的动力也在下降。
也正是在这种背景下，香港人北上深圳"反向消费"逐渐变得火爆。
每到周末，深圳多个大型商场人头涌涌，不时听到港式粤语。而到周末晚上，则会在多个回港关口形成人员拥堵现象。
网友甚至感叹：
"这辈子没见过这么多香港人。"
而这种反向消费，已经渗透进日常的奶茶糕点代购。
深圳到香港的地铁上，一眼望不到头的鲍师傅手提袋、奈雪的茶，KTV、洗脚城也都是排队的香港人。
可把技师们累坏了。
在香港挣着高工资去深圳消费，性价比高、服务又好，何乐而不为呢？
仅7月份，就有452万人次从香港到前往内地；而入境香港的内地访客只有173万人次。
差距实在太大了。
如果消费反转保持下去，香港的消费乃至经济，都会再次承压。
种种趋势的背后，是香港在东亚的地位、在中国的地位、在大湾区的地位，都在经历着变化。
香港依旧是很重要的港口，很重要的金融中心，但已经不是不可替代。
时代的转身，总在刹那之间。
人口变化有时是因，有时是果。2022年实在太过特殊，不仅香港人口在下降，大湾区的几个城市也面临同样的状况。而弄明白人口形势，你就能对当下甚至未来将要发生的状况做好心理准备。
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