地产商的大金主也要自证无虞

sunday @ 2023年09月29日财经风云

地产商的大金主也要自证无虞

曹安浔

过去多年，平安不动产背靠平安集团，借助充沛而便宜的资金，一直站在地产食物链的顶端。在华润、万科等开发商拿地背后，经常闪现着平安的身影。

然而现在，随着地产行业的信用危机不断演化，如今连中国地产商的最大金主也要自证无虞了。

9月25日，针对隐瞒2亿元债务违约信息的举报，平安不动产发布澄清说明，称不存在债务违约问题，公司日常经营运作正常，偿债能力未受重大影响。

据悉，上述事件系平安不动产与正荣地产合作开发的郑州一地产项目开发贷款逾期所致。平安不动产持有项目公司49%股份，且为获取恒丰银行开发贷款提供了担保。这笔贷款规模为2.5亿元，余额约2亿元。

2022年初，正荣地产暴雷，恒丰银行宣布剩余2亿贷款提前到期，并提起诉讼。

根据河南省高级人民法院《民事判决书》，在债权人对抵押物行使优先受偿权前，平安不动产无需承担连带清偿责任，且估算抵押物处置后足以偿还主债务，预期平安不动产不会因此发生重大损失。

相关法律人士分析，按法律规定，在同一债权上同时存在物的担保与人的保证时，应以债务人的抵押物先行偿还，即"物保优先"，之后才能执行其他保证人的保证责任。也就是说，平安不动产只需要对抵押物清偿后不足部分承担相应责任。若该案中抵押物充足，则可以认为平安不动产不存在债务违约问题。

值得注意的是，举报发生的节点正值平安不动产180亿元公司债被受理后的发债关键期。平安系遭遇"地产劫"背后，是地产行业流动性困局持续弥漫的缩影。

IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，这一举报必然引发证监会的关注与查证，反过来会影响平安不动产正在进行的180亿的发债计划和平安不动产的市场声誉。不排除是有关银行想借此施压平安不动产主动代偿合作项目逾期贷款的可能性。

这次发债对平安不动产的意义重大。平安不动产在半年报中坦言："发行人面临现金流平衡在一定程度上依赖外部融资的风险" 、"若未来发行人融资渠道不畅或不能合理控制成本，可能对发行人的偿债能力造成一定的不利影响" 。

平安不动产被举报被追债、要自证安全挺让人感慨的，尤其是在证监会发出问询函三天后就做出了说明。

在过去多年来，平安不动产及其控股股东平安集团被誉为隐形的地产巨鳄、地产界最大的"金主"、"地主"。

平安不动产以私募基金形式介入房地产，与招商蛇口、金地、中南、昆明空港投资等联合拿地，足迹遍布北京、上海、杭州、天津、昆明等地。

平安不动产还发起万科首单险资债权投资计划、招商华侨城不动产债权投资计划等多笔险资债权投资计划。由地产上市公司或者项目公司借款，资金投向旗下不动产项目以补充资金等。

平安不动产官网显示，平安不动产的资金主要来自于200亿元人民币资本金、千亿元保险资金和来自机构、个人客户的海量第三方资金。

作为平安系地产帝国的主要平台，2013年-2019年，平安不动产的资产管理规模迅猛增长，从400亿元升至4000亿元以上。巅峰时期，平安不动产2019年实现投资收益约84.95亿元，同比增长51.4%，助推平安不动产净利润翻倍。

彼时，平安不动产有关人士曾表示，房地产股权投资基金处于整个产业链的最顶端，具有资金回笼快、退出时间早、收益丰厚的优势。

平安系的地产帝国更是庞大且根系繁茂，一方面入股大型房企，曾是碧桂园、融创、华夏幸福、旭辉、金茂等十多家头部房企的重要股东；另一方面参股房地产项目公司，如爱拿地王的龙光背后，就频频闪现平安的身影。2014年底，在龙光拿下龙华地王不久后，平安大华对该项目公司注资20亿元，拿下49%股权。

携庞大保险资金和低成本资金优势，平安在地产领域基本只做财务投资，并不介入项目操盘，并在地产黄金年代获得了丰厚收益。

但自2019年起，多家地产商出现流动性危机后，平安过去的"房地产股权投资基金"模式闭环被打破，平安系地产帝国被蚕食，投资收益一路减少，现金流开始吃紧。

平安系重金投资的华夏幸福暴雷之后，平安银行董事长谢永林在业绩会上透露，该项投资给平安带来约540亿的风险敞口，其中股权投资180亿，表内债券投资360亿。

中报显示，截至2023年6月底，平安不动产总营收为5.42亿元，同比减少48.96%；归母净利润为7.09亿元，同比减少39.66%。现金短债比也降至0.55。

去年底，平安不动产开启大撤退，陆续清退全国各地的地产项目股权。此外，平安集团近年也在减持融创、旭辉、绿地等房企的股权。

柏文喜表示，平安作为中国地产商最大金主，这两年的遭遇，释放了房地产行业调控趋紧和行业格局发生了重要变化的信号。

地产上市公司和项目公司的股权投资，曾是平安不动产的主要营收来源。如今行业风云突变，平安不动产这个"中国黑石"与房地产行业一起走到了转型的关口，寻找新的商业模式。

在2022年业绩会上，中国平安首席投资官邓斌绝口不提住宅开发投资，却强调，平安非常看好具有稳定现金流的不动产投资，比如说商办、长租公寓、园区类的投资。

在邓斌看来，这类型不动产不仅会带来收租效益，随着经济发展还有资产升值效益。

今年以来，平安系正加快这部分资产的加仓。上半年，平安人寿大手笔投资了五个大额不动产项目，累计斥资539亿元，涉及产业园、商办等。

柏文喜表示，这实际上是商业模式和投资领域由开发业务转向经营性业务的体现，其业务可持续性和行业规模都是不言而喻的。

这也意味着，平安正从以前赚地产快钱、大钱的"金主"，变为更多赚细水长流小钱的经营者，成为广大探索长期持有型物业运营转型大军中的一员。

过去几年，险资投资房地产非常积极乐观，平安只是其中的一家。那时，地产商都觉得平安这种大财团是强大的、可靠的，各个都想傍上平安；平安的投资部门、马明哲也认为地产投资空间巨大，不断加码布局地产。

然而，金融圈的平安等险资，并没有那么懂地产圈，没看明白楼市政策的风云诡谲和区域市场的气象万千，踩雷了。

经过这两年，大家都知道并且同意万科董事长郁亮的观点：活下去最重要。房地产市场单边上涨的时代结束了，拿地就能卖房、卖掉就有利润的好事一去不复返了；以及，不是所有房企，都具备应对市场波动的能力。

一个高歌猛进的黄金时代过去了，我们所有人面对的，都将是一个更不确定、风险更高的时代。

楼市风云已变，对于地产商、抑或地产商的金主，地产江湖的生存法则都是残酷而公平的，身处其中的每一位大佬只有遵从，才能活下来、活得好。

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