史诗级利好点燃深圳楼市：宝安千万豪宅开盘只剩3套，开发商周末通宵卖房

gangqin @ 2024年05月22日财经风云

来源：时代周报作者：梁争誉

周日（5月19日）下午六时许，位于深圳宝安中心区的中铁能建阅臻府展厅里有四、五批客户在看房。沙盘前围了一圈人，讲解、提问的声音此起彼伏，置业顾问们不由自主地提高音量，颇为热闹。

这个项目于5月1日开放展厅和样板间，计划6月中下旬入市，目前处于蓄客阶段。

置业顾问田禹（化名）告诉时代周报记者，5月17日，被称为"史诗级利好"的房地产政策（以下简称"5·17政策"）出台后，项目周末一天接待了一百多批客户，但不及"五一"期间表现，"'五一'假期前三天，每天都有两三百批客户，不过那时刚开放展厅，到访量会大一些。"

据田禹观察，"5·17政策"发布后，最明显的变化是，客户心态不一样了，"之前客户有点冷淡，聊天爱理不理，不回微信，现在变主动了，今天（5月19日）一早九点多，就有客户打电话过来问我线上登记怎么操作。"

政策助攻下，深圳购房者又愿意出来看房了。

"换房客"杜非（化名）的置换计划已经搁置近一年，之前看过的房子都没有足够的理由打动这一家三口。地段还不错的，户型过不了关；100平方米的三房，还显得紧巴巴的；房子看对眼了，周边环境却乱糟糟的。再加上房价一路下跌，持币待购总好过背上几百万的债务。

杜非准备去看看阅臻府，一是孩子眼看着就到了上学的年龄，二是市场好像有点变化了。

来自深圳乐有家研究中心的数据显示，"5·17政策"出台首个周末（5月18日-5月19日），乐有家深圳门店二手房看房量与今年的周末平均值相比上涨127%，是2018年以来的最高点，甚至超过2020年二季度的历史高峰期；二手房成交量与今年的周末平均值相比上涨117%，5月19日的单日成交量创下2021年2月以来的最高值。

"数据看得心潮澎湃，很久没见到这种氛围了。"一名市场研究人士告诉时代周报记者。

多项利好政策的叠加效应下，深圳乐有家研究中心对未来市场的预测方向，由"谨慎乐观"调整为"积极乐观"。

"首付比例不降，无理由退房"

"5·17政策"又一次创造了卖房窗口期，深圳多个楼盘积极促销出货。

据时代周报记者了解，虽然目前暂未有银行跟进执行"首套住房首付比例下调至不低于15%"的信贷政策，但深圳多个楼盘已经以此为卖点，自发"降首付比例"抢客。

招商蛇口深圳区域旗下多个楼盘、中海光明一楼盘以及深圳本土房企鸿荣源、佳华地产、星河地产等均有楼盘跟进试水"15%首付"。

招商蛇口一湾臻邸宣布，在5月18日至5月20日活动期间，若深圳未出台政策，首付比例未下调，购房者可自认购之日起30天内无理由退房。鸿荣源尚云、中海时光境、星河盛境等楼盘的"降首付比例"促销活动条款与招商蛇口一湾臻邸类似。

一名深圳本土房企营销人士认为，首付比例下调至15%，对市场提振有限，"首付压力减轻了，但是月供压力大增，大部分购房者都是普通工薪阶层，没有多少人能承担这么大比例的债务。"

相对而言，降价甚至是大幅降价，更能吸引购房者。

5月17日，龙华新盘悦见和府取得预售许可证，推出717套住宅，备案均价约5.7万元/平方米，并给到85折优惠，折后最低单价约4.5万元/平方米，一套建筑面积约92平方米的三房单位最低总价约409万元。可供对比的是，与悦见和府属不同批次的悦见倾湖锦府于2023年7月入市，备案均价约6.6万元/平方米。

降价效果立竿见影。悦见和府公布的数据显示，周末两天项目到访量超3000批，销售额约5.18亿元。该项目还在周末通宵卖房，24小时不打烊。

位于宝安中心区的鸿荣源胤璇，也凭借高性价比取得接近"日光"的开盘成绩。

5月18日，胤璇正式选房，推出129套，售出126套，收金约14.9亿元，套均总价约1183万元，去化率约98%。该项目去化较好系存在一定的价格倒挂空间。胤璇备案均价约8.5万元/平方米，开盘无折扣。根据贝壳找房信息，同片区的二手楼盘熙龙湾一期最近一次成交发生在2023年5月，成交单价约14.7万元/平方米。

"没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。"一名市场人士向时代周报记者表示。

谨慎乐观，还是积极乐观？

市场整体有回暖，但对于后续市场走势，业内观点却存在分歧。

"深圳表现还可以，整体有提高，分化比较大，个盘行情不一样，有些积极促销的，确实卖得很好。"深圳一品牌房企营销口人士告诉时代周报记者。

深圳中原研究中心监测数据显示，5月18日至5月19日，深圳二手房成交量环比上涨60%，新房成交量环比上涨90%。

具体到楼盘。据时代周报记者了解，福田豪宅盘中洲湾迎海二期发布的宣传海报显示，周末两天来访超450批，销售2.3亿元，中洲在龙华的改善盘中洲迎玺宣布3天成交77套房，光明刚需盘满京华·金硕宣布周末成交37套房，南山豪宅盘绿景白石洲披露新政首周成交41套房。

"别看满屏的喜报，其实在售楼盘几百个，发喜报的只有几十个。"根据阅臻府置业顾问田禹的观察，政策利好落地的区别是，一个月卖5套和一个月卖10套。

对于"5·17政策"的后续效力，业内持不同意见。

前述房企营销口人士认为，参考去年深圳出台"认房不认贷"政策的效果，"5·17政策"对市场的提振有望持续到6月，"7月、8月本身就是传统的销售淡季，成交量会下来。"

深圳乐有家研究中心则持积极态度。该机构认为，深圳上周末（5月18日至5月19日）的看房量、成交量均创下阶段新高，在上半年多项重磅利好政策的叠加效应下，看好房地产市场未来稳健发展，因此将预测方向从"谨慎乐观"调整为"积极乐观"。

戴德梁行认为，央行连发三文，聚焦降低购房成本及置业门槛，力度和频度前所未有，对于前阶段一系列政策刺激下已经有所活跃的局部市场而言，有望带来持续的乐观预期，稳定市场表现，同时也有望带动其他重点城市逐渐改善市场预期，促进包括刚需及改善型需求入市。

"尽管此番政策效力值得期待，但整体行业及市场深陷调整的状态难以在短期内获得本质性改变，价格下行的趋势短期内仍将延续。"戴德梁行表示，"房住不炒"背景下支持自用类需求的入市意味着成交的缓慢恢复平稳，但难以抵达历史较高位水平，结合持续的开发投资下行，增量市场的规模缩减已成趋势。

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