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@汪有：4000 字长文，讲为什么这轮房地产周期，内地房地产民企纷纷暴雷，香港房企却能基本苟住。
这是评论区问的，问他们做对了什么。
正好结合我的行业理解谈谈。港企有很多先进经验，都值得内地企业借鉴。
未来还会有周期，还会有上涨和下跌，了解香港经验，也能帮内地企业穿越周期 —— 其实香港地产商也没有很好过，2021 年以来香港地产股也出现明显下调，很多公司下跌的幅度在 20%-40%。
盈利表现没有特别大跌但也没有增长，只是还是远好于我们内地企业就是了。 我认为明显的优势有这么几个点：
1. 财务管理和杠杆控制更好，就是说财务上更守纪律；
2. 多元化经营，不光局限内地市场和香港市场，也不局限住宅开发；
3. 香港预售监管做得好；
4. 实事求是，尊重市场，敬畏市场。 咱们一条条看哈，先看
1. 财务管理和杠杆控制 香港房企明显更注重财务健康，他们之前都经历过几轮周期。
不重视财务安全的企业都倒闭了，活下来的全是懂财务风控的。
港企明显更控制杠杆，要求负债率低，现金流相对充裕。
这样市场下行，就不容易暴雷。 平均来看，香港房企负债率通常在 40-60% 之间。
新鸿基的负债率只有 20% 你敢信，恒基地产大约在 40% 左右。
内地企业经常高达 80-90%，达到 100% 的也有。 你们看内地房地产企业的这个中心那个大厦，看起来都很光鲜，其实好多都抵押给银行借贷了。
比如恒大的恒大中心 / 恒大酒店，只要能抵押，就拿去抵押。
这是一套高周转率高杠杆快开发的策略，确实帮很多内地企业迅速扩大规模，一度超过了港企。
但潮水一退，就暴雷了。 2. 多元化经营
多元化经营有 2 种，分别是【市场多元化】和【业务多元化】。 【市场多元化】是说港企通常不光拘泥中国内地市场，中国内地市场只是他们业务的一小部份。
恒基兆业内地销售业务占比只有 3 成左右，长江实业只有 12%。
内地不行我还有香港，香港这两年房地产市场也不好，但香港毕竟算是一线城市，一线城市的不好，跟二三线城市的不好是两种不好。
香港毕竟地少人多，房地产市场存在刚性需求，房子降价总是能卖掉，内地很多郊区项目，降价也买不掉。 以及，香港不行我还可以去东南亚和欧美。
比如，恒隆地产，在美国和加拿大都有商业地产项目，有旧金山恒隆广场，有温哥华的 China Plaza Centre。
香港置地开发东南亚的物业很多，在菲律宾和泰国都有物业。
新世界发展也是在越南新加坡有项目，主要做豪宅，也有些综合体。
很多海外开发都会和本土开发商合资开公司，有本地地头蛇合作，比较能抗风险。 再说【业务多元化】
内地房企比较爱开发住宅，高资金需求快周转，一旦周转慢了，就完了。
港企还喜欢做商业地产：高品质写字楼，商业中心。
比如上海的瑞安新天地啊，太古的太古里太古汇系列啊。 这些都要求前期投入较重的资金，引入成熟的企业和商家，在接下来的几十年里稳定收取租金。
本来也不是割了韭菜就跑，所以这一两年有问题，也还好，因为本来人算的就是几十年的账。 因为稳定运营了这么多年，商业和写字楼都能为地区创造价值，地区也更希望让港企来这个区域拿地。
同样一块地，太古拿来做商业，地也有优惠。
但内地房企只是盖房子，就得无脑竞争高地价，导致财务风险很大。
也很简单，太古做了商业，是给区里提供配套，是来提高旁边土地价格的。
但土地价格提高了，就卖给了内地房企。
二者的土地成本就不一样。 这也为我们指明：
房地产企业不能只懂盖房子，那就沦为了代收土地收入的工具。
只有理解商业运营，有自己的商业运营的逻辑，别人打不掉带不走，做有门槛的事儿，才能活下去，甚至拿到便宜的土地。 这时候你说了，那中国内地房企也有海外项目啊。
确实，
但思路和风格完全不同，没有起到分散风险的作用。 港企的海外项目，基本是针对海外客户。
中国市场有问题，卖给东南亚人总可以吧。 内地房企的海外项目，还是卖给中国人，比如新加坡旁的某项目。
还卖给中国人，那中国经济波动，中国人不是照样不买了吗？
到底分散了啥风险啊？ 以及，内地房企的海外项目，只占总业务的一小部份。
你大部份业务还在内地，多元化不够。
再以及，融资模式还是老一套。
在国内，高杠杆快周转，出了国，还是高杠杆快周转。
路径依赖。
在国内，找各种银行抵押放贷。
出了国，就借一大堆美元债（后来美元债也暴雷了不少）。 当然出国加杠杆这个事儿说起来有点复杂，也有内地控制资金外流的考量。
你国内有钱，想投出去也不容易。
香港企业无所谓，香港金融业更发达，他们自有资金想投马来西亚，很容易，这也在降低香港企业风险。 不管啥原因吧，总之结果是：内地企业还在高杠杆，开发住宅。
香港企业出国还会投资不少办公楼和购物中心，前面说了，这种在经济波动的时候，维持了财务稳定。
双方都在做自己习惯且擅长的事情，最后分出了高下。 以及内地房企投资海外物业未必是深思熟虑的财务决策。
比如恒大，2015 年 16 亿美元买了港岛的美联大厦（你去维港看幻彩咏香江表演就能看到这栋楼），改名叫恒大中心。
但行内的感觉就是：老板并不是要分散投资，他只是想在港岛买栋写字楼，很像是炫耀性消费。
现在挂 13.6 亿美元，还没卖出去。
在财务上并不成功。 最近房地产下行，很多人房子都跌了，难受。
那你看许老板呢？
2015 年香港买楼，买这么早，现在亏了十几亿。
正常人 2015 年买房总不至于亏损。
你的眼光比许老板好，不给自己点赞吗？ 3. 香港预售监管做得好； 在香港，预售的钱进信托帐户，有律师监管。
达到相对建设进度或者达到一定条件，才能分批次拿给开发商用。
不可能说你房子没盖呢，钱被开发商卷走了。
这个不细讲，情况就是这么个情况。 各种因素叠加在一起，造成了香港房企的特点 —— 4. 实事求是，尊重市场，敬畏市场。
入行这么多年，我既服务过香港客户，也服务过内地地产客户。
作为咨询服务提供者，我参与过很多地产企业的投资决策。 内地企业经常出现的一句话是：为了过会必须这么算帐。
总结就是：领导已经决定要拿这块地了，那么投资拓展团队出的报告，就是为了证明项目可行，不得不故意乐观估计市场，然后拿地。
这造成风险极大。 那么风险大了怎么办？
很简单，开一些专家会，让专家来提意见。
专家提了一些不痛不痒的意见，签了字，你好我也好。
把风险摊出去拉倒。 对箭画靶子，有时候是因为领导自大，还有时候是因为，不这么乐观算帐不行。
你按照市场估算土地价值，总有比你更疯更卷的人，高价抢这块地。
你想拿你就得加价，大家硬卷。
你不加价就拿不到地，养这么多人没活儿干，还是要完蛋。
闭眼写可研报告，闭眼拿地，最后高风险。 还有情况是，官方背景企业，往往要承担企业社会责任。
比方说有公司暴雷了，地块烂尾了，得找个企业接吧？
其实是好事，这是纾困项目，解决群众交楼问题。 但，它能烂尾就说明这个项目不行，你又要接盘，只能有个官方背景企业硬接。
硬接又有规定，你不可以流失国有资产。
又只能闭眼写可研报告，硬着头皮接这块地。 我见过的香港企业通常不这样，他们就正常算帐，算完帐，赚就是赚，亏就是亏。
算不过来钱？那我不拿地了。
这就减少了风险。 不能论证长期可行？
那我就不做这个项目了。
一块土地，都是老老实实测算，老老实实分析，就这就可以降低很多风险了。
我服务的香港客户从不对箭画靶子。 许老板拿地是很随意的，下面打了报告，他也未必细看。
电话里和地区公司负责人通着话，在地图 app 里看看，看一眼大概的位置，好的，ok，拿。
这就是许老板的拿地决策。 许老板的拿地流程看起来很抽象，但那并不是他个人的问题。
那个时候每家房企都这么拿地，你认认真真研究，你就要被人甩在身后，你的年报就要难看。
还有胜负心：我比他们差什么？我为什么不能拿？
还有侥幸心：大家都这么干，我这么干也不会有事吧？总不可能一起暴雷吧。
最后真的一起暴雷了。 如果胆子没那么大，他做不了这么大。
如果胆子没那么大，他也不会暴雷。
盈亏同源。 好了，说到这里，看起来最厉害的是实事求是，是吗？
内地企业不行，不能实事求是，品质不行，香港企业厉害在可以实事求是，对吗？
当然不是。 我想说 ——
实事求是不是一种态度，而是一种能力，甚至是一种特权。
不是每个人都有本事或者有资格实事求是。 香港企业能实事求是，是他们长年经营占据的优势换来的 ——
他们经历过多次周期存活下来，每个企业都有相对充裕的资金，储备了相当精干的人才；
他们建立起了良好的商业模式，知道怎么开商场，怎么运营写字楼；
别人开不起来的商场，他们能开起来，还运营良好，别人找不来的商家，他们可以直接放到自己的商场里去；
别人拿不到的地，他们能拿到； 他们还有良好的品牌形象和信誉，融资成本也比较低；
他们有更严格的监管，这种监管不仅监管他们，也监管他们的竞争对手，防止对手用不那么合规的手段来硬卷他们，他们也可以更合规；
他们可以多元化，在海外市场赚到钱，算帐发现内地的生意不赚钱，你来卷我，那我投到海外就好了。 但内地企业没法出海，只能在内地的房地产市场卷红海。
有的去了蓝海，也不知道怎么在蓝海划船，还是路径依赖，搞快周转的老一套。 所以我说，他们的实事求是，有强大的能力做背书。
你问他们做对了什么，他们做对的可太多了。
只是做对这么多也未必干得过大势所趋，香港房企近几年股价还是下跌的，只是姿态仍然远比内地房企好看。 以上所有的短板都需要我们的房地产企业不断补足，才能在下一个周期活得更好。
有的不光是企业问题，而是经营环境问题（比如监管帐户），也需要监管环境补齐。 可能人也是这样，有钱人能实事求是，能姿态好看，也是他们的能力。
他们可以直言不讳说出自己的看法。
普通人难一点，总要学点职场情商，总要陷入跟人硬卷，总要对着箭画靶子，总要做屎上雕花的工作。 甚至我们看着这的描述嘲讽许老板，可上一个周期里，谁又不是许老板？
多少中产上了自己承担不起的大房子。
胜负心：我比他们差什么？我为什么不能买？那我不就被人超过了吗？
侥幸心：大家都这么干，总不可能都断供吧？
从上到下构成分形。 希望有一天，我们都可以实事求是。
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