房地产政策的隐秘增量或有4万亿

rainbow @ 2024年11月15日财经风云

房地产政策的隐秘增量或有4万亿

华创证券张瑜

华创证券测算，2020~2024年城投超常规拿地占用资金近4万亿，土储专项债或以"类化债"逻辑，大额释放这部分流动性。

11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，税务总局发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》（下统称《公告》）；11月11日，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（下称《通知》）。

主要观点

10月12日财政部发布会上，蓝部长将"叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳。"列为一揽子有针对性增量政策举措的第三条（仅次于化债、特别国债注资大行）；副部长廖岷展开介绍了财政部的三方面考虑：第一，允许专项债券用于土地储备。第二，支持收购存量房，优化保障性住房供给。第三，及时优化完善相关税收政策；11月8日，蓝部长在人大常委会新闻发布会上提到"支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出"。11月11日~13日，《通知》、《公告》相继发布，财政支持地产政策落地兑现。

一、《公告》：显性的增量，契税、土地增值税超预期支持居民、企业

《公告》调整了哪些税？可分两部分：一是明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的税收政策（增值税和土地增值税），符合预期，属于"四个取消"、赋予地市政府调控自主权，已由财政部部长助理宋其超在10月17日住建部发布会上阐述（详见《地产转向新特征或已明确》）；二是针对居民和企业的税收政策（契税和土地增值税），超预期，结合有关部委负责人介绍：

契税的增量点在哪？针对居民，超预期支持刚性和改善性住房需求：

1、购房不超140平米，契税降至1%（无论唯一住房、二套房）；

2、购房140平米以上，唯一住房契税减按1.5%，二套房契税按2%；

3、不再区别对待北上广深二套房（面积不超过140平米，契税1%；140平米以上，契税2%）。

土地增值税的增量点在哪？针对企业（个人销售住房暂免征收土地增值税），超预期缓解房地产企业财务困难（随着地产市场持续调整，部分地产项目增值率降幅较大，土地增值税预征率下限过高，或导致企业持续多缴税、累积资金压力）：将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点，即东部下限为1.5%，中部和东北下限为1%，西部下限为0.5%。

二、《通知》：隐秘的增量，土储专项债支持地方政府，或有4万亿

《通知》虽由自然资源部发布，但内容对应廖副部长10月12日介绍的"有利于房地产平稳发展的政策措施"三方面考虑之首，预计土储专项债有望成为4万亿级别的增量政策，资本市场当前对其重视程度仍不足。

为何政策量级或有4万亿？提供一个参考视角：疫情以来，一些地方政府由于卖地不畅，让城投托底土地市场，对其形成较大资金占用；我们测算2020~2024年城投超常规拿地占用资金近4万亿，土储专项债或以"类化债"逻辑，大额释放这部分流动性（具体土储专项债是否全部、何种节奏支持城投，尚不清楚，仅从支持地方政府角度，提示一个支持该工具放量的视角）。

对于地方政府而言，若明年土储专项债重启发行，当地又有符合中央战略要求或当地民生、实体经济需要的项目，当年或就能形成进入经济循环的增量（仍属地方合理发展权，详见《好饭不怕晚，空间在路上———人大常委会新闻发布会点评》）。《通知》明确"收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发"，但"收回收购土地用于民生领域和实体经济项目的，不受上述限制"，城投长期以来作为地方政府项目建设的重要抓手，本身优势就不在房地产开发、而在民生领域和实体经济项目建设，符合《通知》要求。

三、对资本市场意味着什么：好饭不怕晚，空间在路上

重申明年两会之前，预计财政政策随时仍有增量可能，几乎没有明确证伪的风险，风险偏好上行概率料将显著大于下行，是珍贵的、确定性较高的活跃窗口（详见《好饭不怕晚，空间在路上———人大常委会新闻发布会点评》）。

报告目录

报告正文

一、《公告》：显性的增量，契税、土地增值税超预期支持居民、企业

契税增量点在哪？针对居民，超预期支持刚性和改善性住房需求：

1、购房不超140平米契税降至1%（无论唯一住房、二套房）；

2、购房140平米以上，唯一住房契税减按1.5%、二套房契税按2%；

3、不再区别对待北上广深二套房（面积不超过140平米，契税1%；140平米以上，契税2%）。

土地增值税增量点在哪？针对企业（个人销售住房暂免征收土地增值税），超预期缓解房地产企业财务困难（随着地产市场持续调整，部分地产项目增值率降幅较大，土地增值税预征率下限过高，或导致企业持续多缴税、累积资金压力）：将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点，即东部下限为1.5%，中部和东北下限为1%，西部下限为0.5%（注：为保障土地增值税收入及时均衡入库，土地增值税实行预征制度，即税务部门对纳税人在项目竣工结算前转让房地产取得的收入，按一定比例预征土地增值税，待项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补；税务总局于2010年发文明确了各地区预征率下限，其中：东部为2%，中部和东北为1.5%，西部为1%）。

二、《通知》：隐秘的增量，土储专项债支持地方政府，或有4万亿

三、对资本市场意味着什么：好饭不怕晚，空间在路上

重申明年两会之前，预计财政政策随时仍有增量可能，几乎没有明确证伪的风险，风险偏好上行概率料将显著大于下行，是珍贵的、确定性较高的活跃窗口。

本文作者：张瑜 S0360518090001，来源：一瑜中的，原文标题：《隐秘的增量——财政支持地产政策点评》

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