精准逃顶！初代大网红，成了房地产最后赢家

作者 | 猫哥

来源 | 大猫财经 Pro

好莱坞又迎来一笔来自中国富豪的投资。

张欣投资了美国的流媒体平台 Mubi，虽然没有公布金额，但是应该不低，张欣直接进入董事会。

2022 年，潘石屹、张欣夫妇从 SOHO 中国双双辞职，之后，他们长期在美国生活，两人在美国开启了自己的新事业。

俩人很早就在美国搞了家族办公室 Seven Valleys，在纽约已经是 Top10 级别的，全美 Top50， 资产大约 50 亿美元，投资的通用大厦和公园大道广场，更是不愁租，租户都是贝莱德这样的大户。

现在，俩人已经不咋做房地产，而是专攻艺术了。

潘石屹在国内就开始学摄影，给不少大佬拍过商业肖像，在美国，他给老婆拍了不少美照。

而张欣则是转入电影行业，在好莱坞的上流社会非常吃得开，她的电影公司不仅给马斯克拍过纪录片，投资的不丹电影，还获得了奥斯卡的提名，监制的新电影，绑定了安吉丽娜・朱莉。

这个时候，他们同期的国内大佬们在干嘛呢？

欠债的还债，还不起的破产，各种优等生，也开始要自顾不暇。

不得不说，逃顶，是潘石屹夫妇的财富密码。

潘石屹的房地产起点，是在海南。

1991 年，海南农业高科技投资联合开发总公司成立，老板就是著名的 "万通六君子"，每个人分一摊，潘石屹管 "砖厂"，但是实际上，这家农业高科技公司，主业是倒腾房子。

那时候，海南学香港，卖 "楼花"，但是海南玩的更花，规划出了，还没地基呢，房价先涨起来了，一个 "九都别墅"，4000 元 /㎡买进，随行就市，8000 元 /㎡卖都不算高。

海南的房地产有多凶呢，平均一家房地产公司，服务 330 人，就是说，一个地产公司开发 110 套房子，市场基本就饱和了。

有人赚了真金白银，有人赚了纸面财富，在海南房价被炒到最高的时候，潘石屹他们，撤了。

关于他们的撤退，每个人都有自己的说法，到潘石屹这儿，有一段小故事：

潘石屹去了海口市规划局，用 5 斤橘子和 2 条烟，看到了规划局的账本，而根据这本账本，海口的人均规划面积有 55㎡，而同期的北京是 7.3㎡，美国 20㎡。

在潘石屹看来，这不符合常识，而自己没有被贪婪冲昏头脑。

精准逃顶，潘石屹在海南的房地产泡沫中全身而退。

从海南回北京，万通六君子单飞，潘石屹和张欣创办了 SOHO 中国的前身红石地产，开始搞商业地产，这回，玩不了楼花了，只能真金白银盖房子，然后卖房子。

那时候，媒体对潘氏夫妇的评价很高。

潘石屹是 "前卫的地产商"，张欣是 "建设北京的女人"。

SOHO 中国建设的 SOHO 系列，总的来说，在设计上还是很前卫的，张欣牵线请了不少大牌设计师，在国际上也获了不少奖，当然了，也有例外，比如建外 SOHO，被宋丹丹大骂 "难看极了的廉价楼，把北京的景色毁得够呛"。

骂归骂，建外 SOHO 还真没少卖，潘石屹的带货能力是真行。

纸媒时代，潘石屹就会搞营销了，当初一个末位淘汰，让不少销售 "计划叛逃"，结果潘石屹在媒体发公开信，一场闹剧，换来 18.9 亿的销售额，后来，煤老板抢着来买楼，销售们 "从草根到精英"。

后来，微博火了，潘石屹和他的老朋友，一个是指点江山的大炮，一个接地气的 "铁憨憨"，都是房地产届的顶流。

2007 年，高盛出身的张欣推动 SOHO 中国在港上市，创下了当时最大的商业地产 IPO。

2012 年，SOHO 中国的收入到顶，然后宣布，销售团队解散，"热爱盖楼" 的潘石屹，不盖楼了，也不卖楼了，SOHO 转型做包租公。

后来他也获得了李嘉诚式的待遇，"不要让潘石屹跑了"。

为啥呢？SOHO 转型，他们个人的资产配置变了。

1、在 SOHO 上市的时候，股权很复杂，但是穿透之后，直接受益人是张欣，潘石屹的股份为 0，成为 "无产阶级"，潘石屹能上富豪榜，全靠张欣，而张欣的资产配置，则偏向美国；

2、夫妇俩在美国买了不少房产，不仅有住宅，还有通用汽车大厦、公园大道广场这样的商业地产，花费十数亿美元；

3、一边买美国资产，一边卖国内资产。

从 2014 年开始，SOHO 中国开始出售物业项目，一些原来说 "不会卖" 的项目，只要开价合适，也就卖了，几年下来，陆陆续续套现 300 亿，给 SOHO 带来了丰厚的利润。

当然作为大股东，张欣的分红也不少，大约 130 多亿，其中大部分，都是在这段时间获得。

后来更干脆，整个公司，都要卖给黑石了。

这中间，争议最大的还不是资产配置，而是捐款。

2014 年，潘氏夫妇向哈佛捐了 1500 万美元，向耶鲁大学捐了 1000 万美元，折合人民币，1.5 亿。

潘石屹营销着自己的 "土"，但是办的都是 "洋事儿"，"赚着中国人的钱，给美国大学捐款"。

2015 年，在参加《金星秀》的时候，潘石屹曾试图解释了一下，"不是捐给美国，而是捐给考上这个大学的中国学生的"。

但是，质疑就更多了：

能考上哈佛、耶鲁的，贫困的概率都不太大，但是中国的大学里面，却是实实在在有各种贫困生，为什么捐国外精英大学，却不捐国内基础教育，有钱人只帮有钱人？

用那时候流行的话讲，"精致的利己主义"。

结果，2019 年，潘石屹和张欣的儿子，"考" 上了哈佛大学。

2022 年，黑石的收购黄了，但夫妻俩辞职，彻底润了。

潘石屹一贯唱衰房价，转型之后，更不藏着掖着，为了推销 "租"，直接建议年轻人别买房，租房住，可以说是房地产最大的 "黑粉头子"。

市场真如他所说的时候，SOHO 中国自然也很难避免牵涉其中。

1、SOHO 中国的物业出租率，进一步降低，望京 SOHO 只有 57%，近半租不出去；

2、因为欠税 17.33 亿，差点让 SOHO 中国 42 亿的银行贷款交叉违约，而总负债已经超过 300 亿；

3、普华永道给的意见是 "存在重大不确定性，会对 SOHO 中国持续经营能力构成重大疑虑"。

只不过，这个时候，SOHO 似乎对于潘石屹和张欣来讲，无关紧要。

SOHO 中国股价已经低于 1 港元，总市值不到 40 亿港元，按持股比例来算，张欣手里的股权，价值只有 3 亿美元。

美国资产的 6% 而已。