没想到义乌的租金涨得那么厉害
| 如果说去年全国楼市里有谁能走出独立行情？ 一个可能各位都知道的豪宅市场 另一个就是今天要讲的，也是我们挖掘到的独立样本 来自靠自己的发展模式走出独立行情的，义乌 关于义乌一直有太多魔幻色彩 这两年我们实地围观过义乌人是怎么分秒必争搞钱的 也探过这里的楼市，一个小县城聚集过大量的外地投资客，甚至去年义乌豪宅更是站上了千万级，而且开盘秒光 包括它的租赁市场，更出乎我们的意料 从中指数据看，全国重点 50 城住宅平均租金累计下跌 3.25% 这个数字意味着宏观上不论一线二线三四线，全国租金几乎都在跌 但最近刷到很多帖子义乌却成了那个例外 租金不仅没跌，有些反而涨了不少，一翻评论区很多当地人直接现身说法
图源：小红书 但我们只相信眼见为实，为了验证真假我起了个大早 直接替各位实地去了趟义乌  发现情况还真的和全国体感不太一样 以我市调的其中 2 个样本来看，一个涨了 3000 元 / 年，一个涨了 5200 元 / 年  这件事真的有点不可思议 尤其去年那样的行情，豪宅秒光、租金上涨…. 一个县城的楼市是怎么做到这么与众不同的？ 如今市场环境下，这个经济活跃的小城市是否依然魔幻，当下真实的市场情况又如何了？ 实地走访一整天、约见了不下 5 个中介，我最大的感受就是 义乌这个地方太复杂了 01 尤其租金，果然是神一般的存在 好像独立三界外不在五行中，不管大环境怎么变都自成一派 结合我实地市调的结果，部分房源涨幅是这样的  数据来源：市调 + 网络公开 看得出来，任你全国房租再怎么降，义乌房东的腰杆依然硬气 最典型的就是整个租房市场非常稳 几个当地中介的体感都是去年基本没怎么降 我试着问了 2 种房源，一个是小区套房 比如北苑国际村的这种完整百平四房，带小区带物业  精装修房源年租水平大概在 5-6 万元左右 义乌本地资深的坐标网中介告诉我，这两三年差不多都是这个价格 也不存在每年涨跌的规律，更多的还是看房东 另一种就是公寓单间，目前属于先降后涨的行情 比如宾王商贸区，离市中心和国际商贸城两头都不远，成了很多打工人和外国友人的聚集地  现在年底淡季，价格比上个月便宜 200 元，但眼前的价格也只限 2 个月 什么意思？ 我站在大马路上问完这个问题，二房东抽着烟说年后他肯定要涨回去的，不然亏 "死" 了 比如我看的一套 4 楼单间，只有过年这 2 个月租金是 1149 元 / 月 但 3 月份就要重新签合同，涨回 1350 元 / 月  查了下这个水平和去年夏天差不多 而且就在我走后第一天，这套房子已经被租掉了  看到这里也瞬间理解了房东的硬气 包括前面国际村附近的嘉禾广场，目前年租 3.5 万元，年后也会涨 2000 元左右，回到正常水平 这么实际看下来，2025 年义乌的租赁市场和去年整年相比，确实算得上坚挺 除此之外义乌有一类房子租金可以说逐年上涨 就是垂直楼商铺 坐标网中介告诉我，这部分每年普涨大概都有三四千的水平 我去看的一套商铺在商贸城附近的长春八街，周边都是做外贸、物流的公司  长春八街垂直楼商铺 这里的两室一厅租金一年大概 3 万元 虽然不是主街道也不临马路，但去年租金依然涨了 3000 元 我说年底会不会稍微降一点？ 中介一笑表示哪怕年底，垂直楼商铺的租金也是下不来的，只涨 3000 元已经是很良心的价格了 尤其沿街地段，生意好就多涨点似乎是默认的共识 基于全民搞钱的欲望和氛围，垂直楼这个市场永远不缺需求，自然也不存在淡季 02 跟着这个中介，我也看到了一个义乌最魔幻的画面 这座县城正儿八经的小区并不是很多，一半以上的土地都被垂直楼占了位置 肉眼可见的垂直楼街区非常密集 从市区、江东，再到商贸城附近，我走了一天无论主干道还是小马路，两边的楼栋大都是这样紧密排列的垂直楼房  没有小区、没有围墙，一楼全是商铺 大部分在义乌的打工人住的也是这样的公寓楼 如果想租一个带小区通燃气的房子，还得提前跟中介说清楚，不然就会像我一样，中介直接默认把我带到了垂直楼的楼下 而且和其他城市不太一样的是，义乌的垂直楼不只沿街设置了商铺 而是整个片区每一栋楼，所有底层都是商用 从街边往社区深处走，也能看到一楼全部做成了门面  不是餐饮、五金，就是外贸服饰、物流公司 尤其越往商贸城走，这样的街区也就越分工明确 每个街区主营的生意都不太一样 我画了张示意图各位可以大致参考下，每个小区又会分为七到八个街区  比如中介前面带我看的长春八街，大部分租户就是专门做外贸的 路上货车、物流车的发动机声音基本没断过，很多店铺忙着打包发货，门口里里外外摞满了纸箱 沿着稠州北路一直往北走，到银海三区，这里的氛围稍微祥和一些 沿街一楼主要是餐饮，不沿街的商铺挂的都是年画、批发字样  以及靠近商贸城四、五区的诚信小区，几条街全都是做纺布生意的 这些老板在商贸城内会租一个小档口用来展示，这些外围的垂直楼主要作用就是居住或用来打包发货的仓库 尤其地下室年租金往往是一栋楼里最贵的，每年至少 8-9 万 楼上可以隔成单间、或者两开间，年租金 1 万 - 3 万不等  也因为有这样的需求，所以周边垂直楼的租金收益一直非常好 比如长春八街的一栋垂直楼，一年下来租金 26 万，银海三区一年则要 30 万 这样的房源几乎不受大环境影响 中介说这两年其他二手都有些卖不动了，但他们卖得最火的还是垂直楼 而且地段好的垂直楼根本买不到，挂出来的房源很少 大部分房东都买来投资收租、一般不会轻易出手，尤其沿街地段，现在整个义乌很少有挂出来的 我看的 2 栋也都在小区内部，房东也是急需用钱才挂出来卖 两年前买时 1200 万，现在打算 1380 万卖掉 不过对义乌的垂直楼市场来说，这个价格已经是小亏了 03 魔幻不止于此，义乌的一二手市场同样让人震惊 县城豪宅我见过不少，但说实话这样的县城豪宅确实没见过 我们最开始关注四代宅，主要看的也都是一二线城市 但这次，中介直接带我看了一套义乌的四代宅 走进这些小区内部，我才发现自己对当下县城的一手产品力一无所知 比如华润的四代宅孝子祠润府，一出场直接惊艳了义乌楼市 我们团队第一时间就去看过，如今再看依然夺目  这个质感在一线城市都很少看到 包括每一层都在阳台上下了功夫，造了私人 "空中庭院"  另一个项目澐璟，离得不远 阳台也很难让人挪开眼，实景图看起来像是把阳台伸进了树丛之间  图源：华润置地 包括本地开发商造的八都万境观云，我看的这套虽然是高层，阳台面积也做到了最大 卧室之间都自带这样的空中小花园  还有地下会所、泳池也完全不输一线水准  如果只有一两个盘看起来不错，可能只是个例 但这两年几乎整个义乌的新房产品都在卷 跟随中介推荐，我来到了市区的另一个在售新盘 美的・君兰锦绣在立面上用了铝板 + 金属线条，还有大面积的玻璃幕墙 肉眼看上去光泽度很惊艳  单看产品力，义乌确实走在了很多二线城市的前面 中介透露最火的时候也就是 2021 年前后，像君兰锦绣这样的网红盘必须摇号才能买 不过实地看下来，这两年义乌一二手市场房价也陆续降下来了 泡沫在逐渐挤出 美的・君兰锦绣离义乌之心只有 800 米，开盘价 4.1w / 平，如今 3w / 平 去年 12 月没什么人要的 4 楼总价 310w，今年 1 月中旬我去的当天总价来到 286w 打了 7-8 折，泡沫一路戳破 包括附近的网红二手大盘滨江万家风华，2022 年 6 月毛坯都要 350w  如今楼王位置的一套 99 平 3 房精装带车位，只要 298w 也跌了 15% 左右 不过单看产品力，义乌确实刷新了我们对县城的认知 04 但本质上，义乌楼市的魔幻背后，其实是整座城市的魔幻 先给各位看一组非常夸张的数据 最直观的人口上，2023 年义乌常住人口 190.3 万人，比前一年净增 1.5 万人 但重点不是这个，而是这 190 多万人中外来人口比例高达 75%  数据来源：义乌发布 原住民只占了四分之一 这些外来人口还包括一批常住外商，总共 1.8 万人，"含外量" 堪比北上广深 包括义乌的外贸生意也火到了地球村，去年小商品市场实现交易额 2798.03 亿元，平均每天都有超过 3900 人次的外商来往 也是近 10 年最高的一个数字 这些走高的数字背后，恰好就代表义乌这座城市本身的魔幻 比如基建，一个县城的交通体系快赶上省会了 除了上海直达的高铁站，市内还有轻轨金义东线，最魔幻的是这个县城出门就能直接坐飞机  除此之外，义乌也开通了去欧洲的货运专列  图源：金华发布，2025 年义乌西站首趟中欧班列 为了做地球人生意，直接把路铺到世界各个角落 走在义乌大街上，也能清楚看到 "世界义乌" 这四个字的具象化 比如我去租房的宾王商贸区，路边餐厅招牌上写满多国文字都是基本操作  站在马路上五分钟，身边路过了十几个不同肤色的外国人  路过商贸城附近，甚至整条街都是外国商店或餐馆 瞬间有种原地出国的感觉 以及放在上海也不输阵的义乌天地  都说明这座城市的上限远远不止于此 所以各位发现了么，归根结底虽然都是县城，但义乌一开始的发展路径就和其他县城不太一样 本质上，义乌的城市基因其实是生意至上 也吸引了越来越多到义乌做生意的外地人，而他们对于买房和租房的需求非常大 因此租金能一直稳在自己的节奏里，垂直楼可以独立于楼市之外，甚至每年保持非常高的市场认可度 可以说这个基因支撑义乌楼市走出了不太一样的路子 也是这个县城真正的魔力所在 来源：微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426） |
