房租跌回到十年前了
| 进入四月后，楼市突然变得安静了很多。 相关数据说明了一切，根据中指研究院最新发布的报告，3 月份全国百城新建住宅环比上涨 0.17%，同比上涨 2.63%，但回暖迹象并不是全局，100 个城市中有 50 个城市仍在下跌。 二手房的数据更刺激，环比下跌 0.59%，同比下跌 7.29%。100 个城市中，仅成都是例外，其余 99 个全部下跌。 这也直接导致楼市金三银四草草收场。 01 去年下半年，住宅租金下滑的情况，就已经出现。 根据中指研究院 50 城住宅租赁价格指数，2024 年，全国重点 50 城住宅平均租金累计下跌 3.25%，跌幅较 2023 年扩大 2.95 个百分点。 有人将当时的房价，和 2021 年 9 月做了对比，一二三四线城市租金，分别下跌了 - 7.15%、-9.79% 和 - 8.90%。见底了？ 以往春节后，随着人口的回流，租金会有一段反弹，然而现实又狠狠的打脸。 进入 2025 年后，下滑趋势还在延续，3 月 50 个城市住宅平均租金环比下跌 0.05%，同比下跌 3.40%。
02 数据永远只是市场的一面，现实更残酷。 半个月前和本地中介深聊了一下，他说现在租赁市场不是冷，而是非常冷，挂牌量超过 8 万套。 以前房东的心态是爱租不租，现在租客的心态是爱降不降，对价格很敏感。 另外，不要单纯看表面租金下滑，更难看的数据是空置率和成交周期。 很多房主对市场不了解，犯经验主义错误，认为自己房子地势好，以前很好租，死咬价格，然而租客即便搭上搬家和中介费的成本，也要往租金更低的地段和房源迁。 比如去江北，年轻人非常喜欢，到处都是待租的新房子，小区好，价格低，反正有地铁。 等房主反应过来主动降价的时候，新租客已经很难找了。 租客少了之后，很多中介为了完成 KPI，转而更多推荐自己公司包租的房源，这就导致不少房子一空置就是大半年，带看都很少，房主损失很大。 房租究竟降了多少？上海陆家嘴一套 50 平小户型，租金从 6500 元降到 5000 元，静安的两居室老式住宅，租金从 8500 元降到 6500 元。上海不少二房东直接暴雷了。 北京海淀 3-4 环之间的房子，租金从 9000 元降到 7500 元，朝阳北五环边上的房子，从 7000 元降到 5800 元。 南京市中心新街口，地铁站旁边，一年前租金 4100 元，现在降到 3200 元，位置稍微偏一点的，只要不在地铁口，打 7 折都很难租出去。 结合 Wind 的数据，上海跌回到 2019 年前后，北深房租跌回到 2015-2017 年，广州跌回到 2014 年，成都跌回了 2018 年，天津更猛，直奔 2010 年。 三四线城市情况更惨，有的租金直接回到了十几年前的水平。只有极个别小城市是例外，主要是房源全部在二房东手上控盘，他们也坚持不了多久。 不只是住宅租金在降，商业写字楼的租金下跌更为惊人，跌幅 30% 以上的比比皆是。 北上甲级写字楼租金全面回到 2009 年，北京不少写字楼每天每平米租金已经到三块钱了，面积稍微大一点的，位置稍微偏一点的，租出去很难。 03 房租扛不住的根本原因什么？ 供求关系。供求关系中，更重要的是需求，也就是租客的支付能力。 现实是，租客收入下降，对房租的承受能力降低，是房租下降的重要原因，尤其高端租房的需求萎缩特别明显。 正常情况下，租房收入比的警戒线是 30%，基本生活支出还在不断增加，所以要么换个小房子，要么换到更远的地方。 人口流入放缓，房源增长速度超过流入人口数量，也是一个重要因素。 给大家一个数字，2024 年全国共交付新房 338 万套，算是交付大年，而 2023 年的交付规模也超过 300 万套。 这其中，有相当一部分新房并非自住，暂时卖不掉就只能流入租赁市场补贴贷款。 有相当一部分人想以租养贷的中产，头已经开始大了，"以前买房是躺着赚钱，现在是跪着求人，还得倒贴物业费。" 结 房东普遍开始焦虑了。 情况就是这样，也不要指望六月份需求旺季市场会习惯性反弹多少，主要还是待租的房子太多了。 由于租金下跌速度不低于房价，所以现阶段租售比也没能改善，加上不确定因素比较多，所以我一直强调，不要考虑买房收租做现金牛奶。 至于判断未来房租走势的关键，就看收入能不能稳住，这仅仅针对住宅。 对了，多提醒大家一句，现阶段一定要远离二房东。 来源：拾榴理财 |
