中信证券:房价和股价在中长期呈现同趋势变动,但房价的表现往往滞后

gangqin @ 2024年10月13日 财经风云

中信证券:房价和股价在中长期呈现同趋势变动,但房价的表现往往滞后

中信证券陈聪等 


中信证券认为,房价和股价在中长期一般呈现同趋势变化,即财富效应明显,此时往往宏观经济也趋势向好。房地产市场的表现往往滞后,且一般较之资本市场表现更平稳,预计年内可以实现止跌回稳目标。
房价和股价在中长期呈现同趋势变动,但房价的表现往往滞后,波动幅度往往更小。

当然,房地产市场不能简单和股市对比估值,因为房地产市场的产权自住和租住本质上存在较大差异,并反映在较低的租金上。我们预计2024年房价可以止跌回稳,在此背景下被低估的地产公司值得推荐。

房价和股价在中长期一般呈现同趋势变化,即财富效应明显。
无论资本市场是上升还是下降的阶段,房价变化的趋势往往和股价变化趋势一致。海外发达国家房价和股价同向表现的特征则更为明显,只不过房价往往晚于股价的变化而变化。财富效应是解释房价和股价同向变动的主要原因,即居民财产性收入的增加反过来又增加了居民其他资产配置的需求。

此外,股价和房价上升的阶段,往往宏观经济也趋势向好。

房地产市场的表现往往滞后,而且一般较之资本市场表现更为平稳。
无论是在资本市场上行期还是下行期,股价往往先于房价表现而表现。当然,房价的波动性远小于股价,根据国家统计局和Wind数据,2005年以来,房价指数的月度环比标准差为0.5%,沪深300的标准差则到了8.0%。无论在上涨还是下跌的环境中,股市的弹性都往往更大。在成交量方面,楼市的波幅也明显小于股市。

房地产市场不能简单和股市比较估值。
我国的房屋租金回报率的倒数(相当于股市的PE)确实长期高于资本市场。不过,两者不能简单比较,因为业主在受教育等方面的权益领先于租户,业主居住的装修自由度和居住稳定性也明显领先于租户,租赁形成的居住权和自有房屋居住权存在明显的差异。

房地产市场的短期交易成本显著偏高,作为一项资产其流动性偏低。房地产资产在结构上存在显著差异,以二手为主新增供给较少的区域房价受预期影响很大。

我们预期2024年房价止跌回稳。
2024年9月以来,政策以推动房地产市场止跌回稳为目标,综合利用降低首付,降低利率,增加公积金贷款额度等一系列手段。

到十一长假之后,市场呈现初步止跌的迹象,交易量看房人数都明显提升,新房和二手房市场都热度上升根据贝壳APP,国庆假期(10.1-10.7)84个样本城市二手房交易套数同比上涨54%,二手房带看量较前一周上涨48%。

我们相信,在政策持续发力的背景下,改善性需求有望不断释放,预计年内可以实现止跌回稳目标。

投资策略:
股市不是决定房地产市场的根本因素,不过股市和房地产市场往往呈现同向变化的趋势,且房地产市场的表现往往滞后于股市。不动产在居民资产负债表的组成中权重大幅高于金融资产,房地产市场止跌回稳对宏观经济稳定的意义巨大。如果政策目标实现,则房地产开发企业的盈利能力有望显著恢复,当前市值则可能显著低估。

本文作者:陈聪(S1010510120047)、张全国、刘河维、王天瑜、朱翀佚、李俊波,来源:中信证券研究,原文标题:《地产|楼市和股市关系研究》

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